Corte barra alíquotas baseadas na metragem e limita progressividade ao valor, localização e uso
Brasília – O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, por unanimidade, que municípios não podem fixar alíquotas do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) com base apenas na área do imóvel, isto é, na metragem construída.
A decisão, tomada no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1.593.784, com repercussão geral reconhecida no Tema 1.455, foi proferida na sessão virtual encerrada em 5 de agosto de 2026 e divulgada oficialmente em 17 de agosto. O entendimento da Corte é de que a Constituição autoriza a progressividade do imposto conforme o valor da propriedade, além da adoção de alíquotas diferentes segundo a localização e o uso do imóvel, mas não em razão do seu tamanho.
O caso que originou a discussão envolve uma lei do município de Chapecó, em Santa Catarina. A Lei Complementar municipal 639/2018 estabelecia alíquota de 1% de IPTU para imóveis com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados, enquanto as propriedades de menor extensão ficavam sujeitas a uma taxa de 0,5%. A norma havia sido declarada inconstitucional pela Justiça catarinense, decisão contra a qual o município recorreu ao Supremo.
O proprietário de um imóvel com metragem superior ao limite legal ajuizou ação em primeira instância sob a alegação de que a cobrança diferenciada violava o princípio da isonomia tributária. Ele argumentou que a área construída da propriedade não traduz, de forma automática, a capacidade econômica do contribuinte nem uma maior demanda por serviços públicos. O magistrado de primeiro grau declarou a inconstitucionalidade da cobrança complementar e determinou a retificação do lançamento para a alíquota mínima de 0,5%, condenando o município à devolução dos valores pagos a mais.
O município recorreu da decisão, mas a Primeira Turma Recursal do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) manteve o julgamento, com base na Súmula 668 do STF. Diante disso, a prefeitura interpôs recurso extraordinário no Supremo. Ao defender a regra, a administração municipal argumentou que uma área construída maior representaria utilização mais intensa do solo urbano e, por isso, justificaria uma tributação mais elevada, com base na capacidade contributiva presumida e na maior demanda por serviços e infraestrutura pública.
Relator do caso, o ministro Dias Toffoli rejeitou esse entendimento. Segundo ele, após a Emenda Constitucional 29, de 2000, a Constituição passou a permitir a progressividade fiscal do IPTU em razão do valor do imóvel e a fixação de alíquotas distintas conforme a localização e o uso da propriedade. No voto, Toffoli afirmou que a área do imóvel não está entre os critérios autorizados pela Constituição para a cobrança diferenciada do tributo.
“É certo que a área do imóvel não se confunde com o tempo ou com o valor do imóvel, únicos critérios que podem ser utilizados para a instituição de IPTU progressivo”, explicou o relator em seu voto. O ministro também destacou que o Supremo já consolidou o entendimento de que a fixação de alíquotas com base na área do imóvel configura progressividade do tributo e não seletividade.
Toffoli afastou ainda a tese municipal de que a tributação diferenciada estaria protegida pelo artigo 156, parágrafo 1º, inciso II, da Constituição, que permite a adoção de alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel. Para o relator, a fixação de alíquotas com base na área construída não é uma técnica de seletividade tributária, mas de progressividade.
“A fixação da alíquota do IPTU em razão da área do imóvel, contudo, não se relaciona a essa técnica tributária, e sim, como visto, à progressividade. Descabe, portanto, invocar o art. 156, parágrafo 1º, inciso II, da Carta Federal, incluído pela EC nº 29/2000, para chancelar a tributação impugnada”, observou o relator.
O ministro acrescentou que a aplicação da seletividade tributária pelo uso e destinação do imóvel restringe-se a categorias consolidadas pela jurisprudência, tais como imóveis edificados, não edificados, residenciais e não residenciais, conforme a tese consagrada no Tema 523 de Repercussão Geral do STF. Para ele, a dimensão espacial da propriedade não se encaixa nessas categorias de uso.
“A meu ver, a área do imóvel (aspecto espacial/dimensionamento) não se assemelha a nenhuma das citadas categorias ou subcategorias (relacionadas ao uso/destinação do imóvel) nem se encaixa no espírito daquele entendimento do Tribunal ou do art. 156, parágrafo 1º, inciso II, da Carta da República, incluído pela EC nº 29/2000. Nesse sentido, julgo que tal critério (área do imóvel) não está abrangido pela expressão ‘uso do imóvel’, prevista nesse dispositivo”, concluiu.
Ao final do julgamento, o plenário aprovou a seguinte tese de repercussão geral: “É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel”. O mecanismo da repercussão geral faz com que o entendimento sirva de orientação obrigatória para casos semelhantes em todo o país, o que confere alcance nacional à decisão.
A decisão não impede que cidades cobrem IPTU mais alto de imóveis mais valiosos. O que o STF proibiu foi o uso do tamanho do imóvel, por si só, como critério para aumentar a alíquota do tributo. Segundo a Corte, a Constituição só autoriza a progressividade do imposto com base no valor venal da propriedade e diferenciações relacionadas à localização ou ao uso do imóvel.
O IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, que é uma estimativa feita pela prefeitura sobre quanto a propriedade vale para fins tributários. Quanto maior esse valor, maior tende a ser o imposto. Segundo o STF, a Constituição permite que as alíquotas variem conforme o valor, a localização e o uso do imóvel, mas não em razão da área da propriedade. Imagine dois imóveis residenciais localizados no mesmo bairro e sujeitos à mesma alíquota de IPTU, de 1%. Pela regra considerada correta pelo STF, o imposto aumenta porque o valor do imóvel é maior, e não porque ele tem mais metros quadrados.
A decisão tem implicações diretas para municípios de todo o país que adotaram leis semelhantes à de Chapecó após a EC 29/2000. Nos casos em que a cobrança diferenciada foi aplicada, contribuintes que pagaram a mais podem buscar a retificação do lançamento e a devolução dos valores, como ocorreu no caso catarinense, em que a Justiça determinou a correção para a alíquota de 0,5% e a restituição dos valores pagos em excesso. Especialistas apontam que a tese fixada representa um freio à criatividade tributária municipal e reafirma os limites constitucionais à progressividade do imposto, protegendo o contribuinte de distorções na carga tributária sem fundamento constitucional.
A decisão do Supremo encerra um longo debate sobre os limites da autonomia municipal na tributação imobiliária, ao reafirmar que a progressividade do IPTU deve se ancorar exclusivamente no valor, na localização e no uso da propriedade, deixando claro que a metragem não pode servir de pretexto para onerar o contribuinte, o que abre caminho para que milhares de brasileiros que pagaram alíquotas majoradas com base no tamanho de seus imóveis busquem a correção de seus lançamentos e a restituição dos valores cobrados indevidamente.
* Reportagem: Val-André Mutran (Brasília-DF), especial para o Portal Ver-o-Fato.
